Filia Łomianki
ul. Warszawska 109
05-092 Łomianki

tel. +48 (22) 245 46 47
tel. +48 508 119 358
e-mail: adwokaci@bwkancelaria.pl

Prawo

Prezentujemy fachowe artykuły tematyczne

wtorek, 12 January 2016 12:32

Zmiana przeznaczenia działki - odrolnienie

Często w mowie potocznej słyszymy o konieczności „odrolnienia” działek przed uzyskaniem możliwości ich zabudowy i zasiedlenia. Próżno jednak szukać tego sformułowania w jakiejkolwiek ustawie.

Co więc należałoby pod tym pojęciem rozumieć i czy rzeczywiście „odrolnienie” działki jest niezbędne, żeby postawić na niej dom mieszkalny?

Powyższa materia pozostaje dość skomplikowana, stąd niniejsze opracowanie będzie musiało posłużyć się pewnymi uogólnieniami i uproszczeniami, będąc zawężoną do węzłowego przedstawienia kluczowych i podstawowych w tej materii kwestii.

Otóż procedura „odrolnienia” działki jest różna w zależności od tego, czy dany teren jest objęty ustaleniami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też nie. Informacje na ten temat należałoby uzyskać w urzędzie gminy. Często są one także powszechnie dostępne na stronach internetowych prowadzonych przez urzędy miast czy gmin.

W pierwszym przypadku, tzn. w sytuacji w której działka na której chcemy się „budować” objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należałoby wskazać, że akt ten traktowany jest jak akt prawa miejscowego – tzn. ma moc obowiązującą na obszarze danej gminy i musimy się do jego treści i wytycznych bezwzględnie stosować.

W tym przypadku „odrolnienie” będzie polegać na zmianie przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Aby tego dokonać należy złożyć stosowny wniosek.

Wniosek o zmianę plan zagospodarowania przestrzennego kieruje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących. Należy jednak pamiętać, że procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z mocy art. 27 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany. Wniosek nie jest więc w żaden sposób dla organu wiążący, a do jego rozpoznania nie stosuje się przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. W praktyce często można więc spotkać się z nieuwzględnieniem składanych wniosków, co nierzadko jest poprzedzone długim czasem na ich rozpoznanie.

Jeśli natomiast dla naszej działki, którą chcemy „odrolnić”, nie został opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to należałoby wystąpić o wydanie stosownej decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Procedura ta także uregulowana jest w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
 
Ostatnim etapem jest wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Procedura ta jest uregulowana w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 1995 r. „Odrolnienie” działki w tym trybie, zgodnie z ustawą, musi poprzedzać uzyskanie pozwolenia na budowę.

Warto pamiętać, że z uzyskaniem decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wiążą się pewnego rodzaju wydatki. W szczegółach sposób ich obliczania określa ustawa z 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Warto też zaznaczyć, że wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

Podsumowując, procedura przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym etapem przedmiotowej procedury jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, która może być dokonana jedynie w drodze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź poprzez ustalenie warunków zabudowy, gdy taki plan nie został uchwalony. Drugim etapem procedury jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, co w określonych przypadkach może być poprzedzone obowiązkiem uzyskania stosownej decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej oraz koniecznością uiszczenia należności i opłat rocznych. Pozytywne zakończenie przedmiotowych etapów, warunkuje możliwość ubiegania się przez inwestorów o wydanie pozwolenia na budowę.